부동산 중개수수료, 법정 한도를 넘어서면 양도세 필요경비로 인정되지 않을 수도 있습니다.
일부 부동산 중개인들이 '어렵게 거래를 성사시켰으니 복비를 넉넉하게 달라'며 법정 한도를 초과하는 중개수수료를 요구하는 경우가 있는데, 이런 경우 양도세 산정 시 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다. 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정되는 범위와 조건에 대해 알아보겠습니다.
오늘은 부동산 중개수수료와 양도세에 관한 이야기를 해보려고 합니다. 노컷뉴스에서 "다 경비처리 된다" 일부 부동산 추가 중개수수료 요구 '눈살'이라는 기사가 나왔는데요. 이 기사에 따르면 일부 부동산 중개인들이 '어렵게 거래를 성사시켰으니 복비를 넉넉하게 달라'며 법정 한도를 초과하는 중개수수료를 요구하는 경우가 있다고 합니다. 그리고 이런 경우 양도세 산정 시 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다. 이런 상황에 처하지 않으려면 어떻게 해야 할까요? 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정되는 범위와 조건에 대해 알아보겠습니다.
부동산을 매매할 때는 양도소득세를 내야 합니다.
양도소득세는 부동산을 매매한 가격에서 매입한 가격과 필요경비를 뺀 금액에 세율을 적용하여 계산합니다. 여기서 필요경비란 부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다. 예를 들어 부동산 매매계약서 작성 비용이나 등기 수수료, 공시지가 증명서 발급 비용 등이 있습니다. 그리고 필요경비로 인정되기 위해서는 현금영수증이나 계약서 등 증빙자료가 있어야 합니다.
그럼 부동산 중개수수료는 필요경비로 인정되는 것일까요?
일반적으로는 그렇습니다. 하지만 법정 한도보다 높게 지급된 중개수수료는 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다. 공인중개사법에 따르면 부동산을 중개하고 받을 수 있는 수수료는 주택의 경우 최대 거래 금액 (15억 원 이상)의 0.7%, 오피스텔은 최대 0.5%, 상가와 토지 등은 최대 0.9%입니다. 이 범위 내에서 지급된 중개수수료는 필요경비로 인정됩니다.
하지만 일부 부동산 중개인들은 '어렵게 거래를 성사시켰으니 복비를 넉넉하게 달라'며 법정 한도를 초과하는 중개수수료를 요구하는 경우가 있습니다. 이런 경우 중개수수료는 양도소득세 산정 때 모두 비용으로 처리된다고 말하지만, 이는 사실과 다른 내용입니다. 세무업계에 따르면 법정수수료보다 높게 지급된 수수료가 필요경비로 인정되는 사례는 드물다고 합니다. 중개비를 초과하는 금액을 '컨설팅비용' 명목으로 주장하더라도 필요경비로 인정되기가 쉽지는 않습니다.
예규판례를 보면 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소 분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비에 포함되지 않아 필요경비로 인정되지 않습니다. 매수자가 이미 정해진 거래에서 매매대급 협상을 위해 지출한 컨설팅 용역비도 필요경비로 인정하지 않습니다. 조세심판원도 부동산이 중개를 위해 어떤 용역을 제공했는지 구체적으로 확인되지 않는 상황에서 계약 물건분석 및 컨설팅 보고서 등을 근거로 컨설팅 비용을 지급했다면 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
부동산 중개 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서는 무효라는 대법원 판결도 있습니다. 지난 2016년 대법원 민사 3부는 B사가 C회사를 상대로 '컨설팅 수수료로 지급한 2억 2천여만 원을 돌려달라'며 낸 부당이득금 반환소송에서 B사의 손을 들어줬습니다. C사의 제공한 △가액 조율 △임대수익 분석 △세무상담 등을 부동산 중개행위로 판단한 것입니다. 해당 사건과 관련해 1심은 C사가 일반적인 중개가 아닌 컨설팅을 수행했다고 판단했지만 2심과 3심은 이를 통상적인 중개행위로 봤습니다. 부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 법정 한도를 넘어서 지급한 돈은 부당이득으로 반환받을 수 있다는 취지입니다.
즉, 부동산 중개수수료는 법정 한도 내에서 지급하고 증빙자료를 보관해야 양도세 산정 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 법정 한도를 초과해서 지급한 경우에는 필요경비로 인정되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 또한, 일부 부동산 중개인들이 '어렵게 거래를 성사시켰으니 복비를 넉넉하게 달라'며 법정 한도 초과하는 중개수수료를 요구하는 경우가 있다고 해도 쉽게 받아들이지 마세요. 법정 한도를 넘어서는 중개수수료는 부당이득으로 볼 수 있으므로 나중에 문제가 될 수 있습니다. 부동산 거래를 할 때는 법적으로 보호받을 수 있는 범위와 조건을 잘 알고 계약을 체결하시기 바랍니다.
'알면 좋은 정보' 카테고리의 다른 글
| 명품 제국의 제왕, 베르나르 아르노의 삶과 사업 비밀 (0) | 2023.09.23 |
|---|---|
| 2023년 소비자물가 상승률 전망과 영향 요인 (1) | 2023.09.22 |
| 한국 부동산 시장, 일본처럼 붕괴될까? 김작가TV 한문도 교수의 주장에 대한 분석 (2) | 2023.09.17 |
| 서울시 재산세 감소, 강남 3구는 여전히 고액 납부 (0) | 2023.09.14 |
| 전세보험 가입 불가 빌라 절반…전세사기 피하려면 어떻게 해야 할까? (1) | 2023.09.13 |